Wij zijn HJ Notariaat

Wanneer u vastgoed koopt of verkoopt dan is het belangrijk dat alle afspraken op de juiste manier vast worden gelegd. Vaak regelt een makelaar dit voor u. Maar wat nu als u uw huis zonder makelaar heeft gekocht of verkocht of als u de koopovereenkomst liever door iemand anders laat opstellen? Wie zorgt er dan voor dat de koopovereenkomst alle onderdelen bevat die bij de verkoop van belang zijn? In dat geval kunt u terecht bij de notaris. Deze weet precies waar u op moet letten en geeft u advies over de formuleringen in het koopcontract.

Het kan heel verleidelijk zijn om met de minste juridische kennis zelf een koopcontract op te stellen. We gaan er immers allemaal van uit dat we te goeder trouw handelen en dat de ander geen verborgen agenda heeft. Maar het kopen van een huis is wel degelijk iets anders dan het kopen van de wekelijkse boodschappen. Juist daarom is het zo belangrijk dat de afspraken over de koop goed in de koopovereenkomst komen te staan en dat de formulering geen ruimte laat voor discussie. Een foutje is daarbij snel gemaakt. En wist u bijvoorbeeld dat ook een voorlopige koopovereenkomst al bindend is? Zodra de handtekening geplaatst is, zit u vast aan de afspraken die op papier staan. Dat wilt u dan toch goed regelen?

Wat staat er in een koopovereenkomst?

Een deel van wat er in de koopovereenkomst staat, is bij alle koopcontracten – in de basis – hetzelfde. Dus wie zijn de kopers en de verkopers, wat moeten de kopers betalen om het huis te kopen, wat is de datum dat de sleutel daadwerkelijk wordt overgedragen en wat zijn de zaken waar de kopers rekening mee moeten houden als ze het huis kopen, zoals een verontreinigde bodem. Tot zover is een modelovereenkomst misschien nog wel voldoende dekkend.

Dat wordt anders als het gaat om specifieke afspraken die betrekking hebben op de kenmerken van de woning. Die zijn namelijk niet voor iedere woning en iedere koopovereenkomst gelijk. Het gaat er dan bijvoorbeeld om welke goederen er met het huis mee worden verkocht. Denk aan zaken als buitenlampen, gordijnen en vloeren. Het lijkt misschien vanzelfsprekend om hier goede afspraken over te maken, maar het is wel vervelend als dit niet op de juiste manier blijkt te zijn vastgelegd. Denk aan een kapstok die bijvoorbeeld niet in het koopcontract wordt genoemd. Als de verkoper besluit deze mee te nemen, kunt u als koper ineens met gaten in de muur blijven zitten, waar u niet op had gerekend.

Andere specifieke zaken die in het koopcontract aan de orde kunnen komen, zijn de ontbindende voorwaarden – wanneer gaat de koop niet door? – en de hoogte van de waarborgsom of een bankgarantie. Met een waarborgsom of een bankgarantie hebben de verkopers iets meer zekerheid dat de koop ook echt doorgaat, omdat de kopende partij een aanbetaling doet op het vastgoed. Omgekeerd kunt u in het koopcontract ook vastleggen wat de rechten en plichten van de koper zijn als de verkoper de woning niet of niet op de geplande datum overdraagt.

Koopcontract laten opstellen door de notaris

Wanneer u een woning of een bedrijfspand koopt of verkoopt, dan kan het zijn dat u daarvoor een makelaar inschakelt. Vaak is het opstellen van een koopcontract bij de prijs voor de dienstverlening inbegrepen. Toch is het niet verplicht om de koopovereenkomst door een makelaar of andere hypotheekadviseur te laten opstellen. U kunt dit bijvoorbeeld ook zelf doen of uitbesteden aan een notaris. Een notaris kan u adviseren over de elementen die u zeker niet mag vergeten in de koopovereenkomst, maar de notaris kan de koopovereenkomst ook voor u opstellen.

Voor de akte van levering is het verplicht om deze akte te laten passeren bij de notaris. Omdat u toch al naar de notaris toe moet voor deze overdracht, is het net zo makkelijk om dezelfde notaris in te schakelen voor het opstellen van de koopovereenkomst. Daar komt bij dat een notaris een koopovereenkomst kan inschrijven in het Kadaster. Dit betekent dat er bij het Kadaster wordt vastgelegd dat u voornemens bent om de woning te verkopen of te kopen. Dit lijkt een formaliteit, maar het voorkomt dat de verkoper de woning aan iemand anders kan verkopen. Daarnaast biedt inschrijving van het koopcontract in het Kadaster ook uitkomst als er tussen het tekenen van de overeenkomst en de daadwerkelijke overdracht beslag wordt gelegd op de woning.

Bent u voornemens om een koopovereenkomst te sluiten en wilt u gedegen advies? Regel het direct via HJ Notariaat.

Een aandeel geeft de aandeelhouder een tweetal rechten: economisch recht en stemrecht. Door certificering van aandelen is het mogelijk om deze rechten op te splitsen. In dit artikel leggen we u uit wat de certificering van aandelen inhoudt, waarom de certificering van aandelen wenselijk kan zijn en welke stappen u moet doorlopen wanneer u aandelen wilt certificeren.

Wat is certificering van aandelen?

Bij de certificering van aandelen ontvangt de aandeelhouder certificaten van aandelen in ruil voor de aandelen zelf. De aandelen worden overgedragen aan een zogenoemd Stichting Administratiekantoor (STAK). Het stemrecht is gekoppeld aan de aandelen. Dit betekent dat de Stichting Administratiekantoor als nieuwe aandeelhouder het stemrecht mag uitoefenen.

De certificaten van de aandelen geven de certificaathouder het recht op een dividenduitkering. Feitelijk betekent dit dat het winstrecht en het stemrecht door de certificering van de aandelen worden gesplitst. Met andere woorden: door de certificering van aandelen heeft de certificaathouder nog wel de economische eigendom van de onderneming in handen, maar heeft hij geen stem in de algemene vergadering van aandeelhouders.  

Waarom kan certificering van aandelen nodig zijn?

Het bovenstaande lijkt misschien wat omslachtig, maar het certificeren van aandelen kan om verschillende redenen wel wenselijk zijn. Redenen om aandelen te certificeren, zijn bijvoorbeeld:

• het waarborgen van de continuïteit van de onderneming;
• bedrijfsopvolging;
• winstrecht voor werknemers.

We leggen dat hieronder verder uit.

Het waarborgen van de continuïteit van de onderneming

Bij certificering van aandelen worden alle aandelen – en daarmee dus het feitelijke kapitaal van de vennootschap – overgedragen aan een Stichting Administratiekantoor. De STAK krijgt hierdoor de zeggenschap over het bedrijf, want aan de aandelen is immers ook het stemrecht van de ​​aandeelhouders in de algemene vergadering gekoppeld. In de praktijk zal dit stemrecht worden uitgeoefend door het bestuur van de STAK. Door dit bestuur zodanig in te richten dat er in geval van een calamiteit in de privésituatie een opvolger het stemrecht kan uitoefenen, blijft de continuïteit van de vennootschap gewaarborgd.

Bedrijfsopvolging

Als duidelijk is dat de kinderen – of andere familieleden – in de toekomst het bedrijf zullen overnemen, is het door certificering van aandelen mogelijk dat zij alvast beginnen met het opbouwen van vermogen binnen de vennootschap. Als de oorspronkelijke aandeelhouders – dus bijvoorbeeld de ouders – plaatsnemen in het bestuur van de STAK, behouden zij het stemrecht en blijven zij bepalen welke koers het bedrijf vaart.

Het kan ook aan de orde zijn dat niet alle kinderen het bedrijf willen overnemen. Door de aandelen te certificeren is het mogelijk om dan toch alle kinderen een gelijk deel van het vermogen van de onderneming toe te kennen, zonder dat zij zich ook daadwerkelijk bemoeien met de gang van zaken binnen de onderneming.

Winstrecht voor werknemers

Door via een werknemers-STAK – een deel van de – aandelen onder te brengen bij de werknemers, krijgt iedere werknemer een deel van de certificaten van de aandelen. Op deze manier delen werknemers mee in de winst van de onderneming. Omdat alleen de STAK stemrecht mag uitoefenen tijdens de algemene vergadering, hebben de individuele werknemers geen stemrecht.

Hoe gaat de certificering van aandelen in zijn werk?

Als de keuze is gemaakt om over te gaan tot de certificering van aandelen, dienen er een aantal stappen te worden doorlopen. In de eerste plaats moet er een Stichting Administratiekantoor worden opgericht. Vervolgens moet er worden vastgesteld onder welke voorwaarden de aandelen worden gecertificeerd. Met name de verhouding tussen het bestuur van de STAK en de certificaathouders moet daarbij goed worden vastgelegd. Tot slot vindt de uiteindelijke overdracht van de aandelen plaats. 

Wilt u meer weten over de certificering van aandelen of wilt u advies over de inrichting van uw vennootschap, neem dan contact op met de experts van HJ Notariaat.  

Bij kapitaalvermindering stort de naamloze vennootschap (nv) of de besloten vennootschap (bv) een deel van het geld dat de aandelen vertegenwoordigt, terug aan de aandeelhouders. Het kapitaal van de vennootschap wordt hierdoor lager. Kapitaalvermindering kan op verschillende manieren plaatsvinden. Zo kan de vennootschap met het eigen kapitaal aandelen inkopen. Ook is het mogelijk om aandelen die geplaatst zijn, in te trekken. Maar kapitaalvermindering kan ook gebeuren door de waarde per aandeel te verminderen of door het agio – het verschil tussen de waarde bij uitgifte en de waarde volgens de statuten – terug te betalen aan de aandeelhouders. We noemen het verminderen van de waarde per aandeel ook wel afstempeling.

Fiscale gevolgen van kapitaalvermindering

Wanneer de vennootschap overgaat tot kapitaalvermindering, dan heeft dit in veel gevallen fiscale gevolgen voor zowel de aandeelhouder als de onderneming. Het is daarom goed om kritisch te bekijken op welke manier het beste tot kapitaalvermindering over kan worden gegaan. Een – wettelijk toegestane - manier om te voorkomen dat er belasting moet worden afgedragen, is door de aandelen af te stempelen. Deze term kwam eerder al even voorbij. Het afstempelen van aandelen betekent dat de waarde per aandeel wordt verlaagd. We leggen hieronder uit wat dit concreet betekent.

Het afstempelen van aandelen

In de statuten van de vennootschap is vastgelegd wat de waarde van een aandeel is. We noemen dit de nominale waarde van het aandeel. De werkelijke waarde van het aandeel bij uitgifte kan hoger liggen dan de nominale waarde. Dat verschil, dus het verschil tussen de werkelijke waarde en de nominale waarde, noemen we het agio. Als de onderneming het kapitaal wil verminderen, is het mogelijk om het agio terug te betalen aan de aandeelhouders. In dat geval moet hierover vaak belasting betaald worden.

Om afdracht aan de fiscus te voorkomen, is het ook mogelijk om de aandelen af te stempelen. Bij het afstempelen van de aandelen wordt de nominale waarde van de aandelen verminderd. Stel dat het aandelenkapitaal een nominale waarde heeft van €18.000. Als er voor €17.000 aan aandelen wordt afgestempeld, dan wordt de nieuwe nominale waarde van het aandelenkapitaal dus €1.000. De aandeelhouders krijgen €17.000 uitgekeerd.

Procedure tot kapitaalvermindering

Om de aandelen af te kunnen stempelen, is een wijziging van de statuten nodig. Het nieuwe nominale bedrag moet daarin immers worden opgenomen. Wanneer de aandeelhouders willen overgaan tot kapitaalvermindering, dan moet dit eerst in de algemene vergadering van aandeelhouders worden besproken. In de uitnodiging voor de algemene vergadering moet in ieder geval worden vermeld wat het doel is van de kapitaalvermindering.

Als de aandeelhouders in de algemene vergadering een besluit hebben genomen over de kapitaalvermindering, dan leggen zij dit vast in een zogenoemd aandeelhoudersbesluit. Voorheen moest dit aandeelhoudersbesluit voor de duur van twee maanden bij de Kamer van Koophandel ter inzage worden neergelegd. Dat het besluit bij de Kamer van Koophandel lag, moest bekend gemaakt worden in een landelijk dagblad. Zo kregen eventuele schuldeisers de kans om het besluit in te zien en zich hierover uit te spreken.

Na de periode van twee maanden, konden de aandeelhouders bij de arrondissementsrechtbank een verklaring van non-verzet aanvragen. Uit deze verklaring bleek dat er door de schuldeisers geen bezwaar is gemaakt tegen de kapitaalvermindering.

Uitkeringstoets

Sinds 1 oktober 2012 is het niet meer nodig om het aandeelhoudersbesluit ter inzage te leggen bij de Kamer van Koophandel. Wel moet er door het bestuur getoetst worden of het ook na het afstempelen van de aandelen nog mogelijk is om – eventuele toekomstige – schuldeisers te blijven betalen. Dit noemen we de uitkeringstoets. Dit is een belangrijke toets. Toetst het bestuur onvoldoende of er voldoende geld in de onderneming blijft om de schuldeisers te betalen en ontstaat hierdoor op een later moment schade, dan is het bestuur hiervoor hoofdelijk aansprakelijk.

Wilt u meer informatie over het afstempelen van aandelen, de uitkeringstoets of kapitaalvermindering in het algemeen, neemt u dan contact met ons op.