Een woning erven: welke situatie is op u van toepassing?

Erft u een woning, dan komt daar meer bij kijken dan alleen de vraag wie de nieuwe eigenaar wordt. U erft namelijk niet alleen het huis, maar ook de hypotheekschuld die erop rust. Welke stappen u moet zetten, hangt sterk af van uw situatie: bent u de partner, wilt u zelf in het huis blijven wonen, of zijn er meerdere erfgenamen die er samen uit moeten komen?

Bepaal eerst de basisgegevens

Voordat u iets besluit, is het belangrijk om een paar dingen helder te hebben. Wat is de woning waard? Op wiens naam staat de woning? En hoeveel hypotheek zit er nog op? Dat laatste is essentieel, want als erfgenaam neemt u niet alleen het huis over, maar ook de schuld die daarbij hoort. Meld een overlijden daarom altijd bij de hypotheekverstrekker. Die toetst onder andere of degene die in de woning blijft wonen, de lasten ook daadwerkelijk kan dragen.

Als u de echtgenoot of geregistreerd partner bent

Was u getrouwd of had u een geregistreerd partnerschap, en is er geen testament, dan erft u automatisch de woning. De kinderen krijgen hun deel op het moment dat u op uw beurt overlijdt.

Staat er in een testament dat u de woning niet erft, dan mag u toch altijd nog zes maanden in de woning blijven wonen. Wilt u er langer blijven, dan moet u de woning kopen van de erfgenamen. Het kan ook zijn dat u de woning niet erft, maar er volgens het testament wel in mag blijven wonen. Dat heet vruchtgebruik, en de precieze voorwaarden daarvan staan in het testament, bijvoorbeeld wanneer het vruchtgebruik eindigt.

Wordt u eigenaar van de woning, dan is een verklaring van erfrecht nodig om de woning op uw naam te zetten. Dat regelt u bij de notaris, die de verklaring vervolgens laat inschrijven bij het Kadaster.

Als u een samenwonende partner bent

Woonde u ongehuwd samen, dan erft u de woning niet automatisch. U mag wel altijd zes maanden in de woning blijven wonen. Staat er in een testament dat u de woning wel erft, dan heeft u daar recht op.

Is er geen testament, maar wel een samenlevingscontract, dan is de belangrijkste vraag of daarin een verblijvingsbeding staat. Met een verblijvingsbeding krijgt u als achterblijvende partner alle gezamenlijke bezittingen, waaronder de woning en de hypotheek. Stond de woning alleen op naam van uw overleden partner, dan is het geen gezamenlijk bezit, en krijgt u de woning dus niet automatisch. In dat geval moet u de woning kopen van de erfgenamen.

Om de woning op uw naam te zetten, gaat u naar de notaris voor een akte van levering, het officiële bewijs dat de woning op uw naam staat.

Als u de woning zelf wilt overnemen

Bent u de enige erfgenaam, dan erft u de woning automatisch. Ook dan is een verklaring van erfrecht nodig om de woning op uw naam te laten zetten door de notaris.

Zijn er meer erfgenamen, dan kunt u de woning kopen en de andere erfgenamen uitbetalen voor hun deel. Dit heet uitkopen, en alle erfgenamen moeten hiermee instemmen. Bepaal eerst de waarde van de woning, bijvoorbeeld met een taxateur, en trek daar de hypotheekschuld van af. Wat overblijft, is de overwaarde, die gelijk verdeeld wordt tussen de erfgenamen. Is de overwaarde bijvoorbeeld 450.000 euro en zijn er drie erfgenamen, dan heeft ieder recht op 150.000 euro. Vaak is voor het uitkopen zelf een hypotheek nodig. Zodra de koop rond is, zet de notaris de woning met een akte van verdeling op naam van de nieuwe eigenaar.

Als de erfgenamen de woning willen verkopen

Is er een executeur of executeur-afwikkelingsbewindvoerder benoemd, dan regelt die de verkoop. Is dat niet het geval, dan regelen de erfgenamen dit gezamenlijk. Met de verkoopopbrengst wordt eerst de hypotheek afgelost, samen met de kosten die voor de verkoop zijn gemaakt, zoals een makelaar. Wat daarna overblijft, wordt onderdeel van de nalatenschap.

Als de erfgenamen de woning willen verhuren of aanhouden

Willen de erfgenamen de woning verhuren, dan moeten zij het daar allemaal over eens zijn. Zit er nog hypotheek op de woning, dan is verhuren meestal niet toegestaan zonder toestemming van de hypotheekverstrekker. Houd ook rekening met huurbescherming en informeer bij de gemeente naar geldende regels.

Willen de erfgenamen nog even niets beslissen, dan kan dat, maar de kosten van hypotheek, belastingen en verzekeringen lopen door. Staat de woning leeg, controleer dan bij de gemeente of leegstand gemeld moet worden, en bij de verzekeraar hoe leegstand van invloed is op de dekking.

Houd rekening met erfbelasting

Over een geërfde woning betaalt u erfbelasting, en dat bedrag kan flink oplopen. Houd hiermee rekening bij het bepalen van uw keuzes rond de woning.

Aan de slag

Een woning erven roept al snel meer vragen op dan u vooraf verwacht, zeker als er meerdere erfgenamen bij betrokken zijn of als u zelf in de woning wilt blijven wonen. HJ Notariaat helpt u de juiste stappen te zetten, van de verklaring van erfrecht tot de uiteindelijke overdracht op naam. U kunt altijd een oriënterend gesprek inplannen via ons kantoor in Castricum of Tuitjenhorn.